NTERVIEW DE MICKAEL MOSSE



INTERVIEW SUR MIAMI



Pourquoi les bonnes affaires se feront-elles pendant la crise immobilière ?

On le lit partout : Le milieu immobilier passe une crise. Face à cette médiatisation, beaucoup de clients deviennent attentistes, ils reportent leur achat dans quelques mois, voire quelques années en espérant profiter d’une baisse notable et globale des prix. Comme s’il y allait avoir un “reset” des grilles de tarifs. Mais les bonnes affaires sont à faire justement pendant la crise, et sûrement pas une fois que les stocks des promoteurs auront diminué…

Pendant plus de 10 ans, l’immobilier était en pleine progression, les clients étaient nombreux et finançables.

Revenons à la source de la crise immobilière. Pendant plus de 10 ans, l’immobilier était en pleine progression, les clients étaient nombreux et finançables. On lançait un programme immobilier, on montait un bureau de vente, et les prospects affluaient. C’était facile.

Les promoteurs, face à cet effervescence, ont lancé des constructions tout azimut. Mais un jour, la crise des subprimes a complètement refroidit les banquiers sur les ouvertures de ligne de crédit. Là où certains clients étaient finançables, ils sont désormais devenus non solvables… Là où la tolérance d’endettement était de 35%, elle est désormais abaissée à moins de 30%. Les stocks d’appartements et de maisons grandissant très rapidement, le nombre de client potentiel diminuant à l’opposé, il s’est passé ce qu’il devait se passer : une forte baisse des réservations.

La presse a fait le reste. On lit par ci, par là, que l’immobilier ne vend plus. On accuse les prix (quelques fois de manière justifié, il y a des abus comme dans n’importe quel autre secteur), mais on ne parle pas du vrai facteur dissuasif : la difficulté d’obtenir un prêt et son taux augmentant continuellement. Ajouté à cela quelques promoteurs peu scrupuleux qui ont construit dans des endroits reculés pour faire de la défiscalisation pure et dure, les clients victimes ont foncé dans le mur. Il ne faut pas oublier que l’immobilier n’est pas un produit d’investissement dont on peut se détacher du contexte socio-géographique.

Beaucoup de stock, moins de clients solvables.

Alors les gens se disent que les prix vont baisser, et donc attendent… Attentisme. Même ceux qui sont finançables attendent.
Erreur ?
Expliquez-moi pourquoi les soldes existent ? Les produits invendus, fin de série, d’ancienne collection se cumulent dans le stock des commerçants, et cela a un coût : des frais liés au stockage et le coût de l’argent qui dort. Alors dans ce cas, il vaut mieux se détacher de ces produits quitte à les vendre à perte, et cela n’est autorisé que pendant les soldes.

Après les soldes, les prix des nouvelles collections vont-ils baisser ? Non. Après les soldes, les prix des nouvelles collections vont-ils baisser ? Non. Les commerçants doivent gagner leur vie comme tout le monde, ils ne peuvent continuellement brader leurs offres.

C’est pareil actuellement dans l’immobilier, c’est ce qu’on appelle la crise immobilière : comment vider les stocks des programmes en fin de commercialisation ?

Un petit schéma pour être parfaitement clair :
1. Le stock d’appartements et de maisons est élevé.
2. Le nombre de clients finançables diminue.
3. Les promoteurs doivent écouler leur stock pour dégager du cash pour supporter leurs charges fixes.
4. Certaines bonnes affaires vont apparaître sur certains programmes et lots bien précis. On le voit déjà sur les sites des promoteurs nationaux qui cassent les prix de certains lots invendus ou encore font leurs ventes sur des site comme vente-privee.com.
5. Quand le stock aura atteint une taille acceptable, la demande étant toujours structurellement supérieure à l’offre, les prix vont recommencer à augmenter, suivant au moins la revalorisation inflationniste.

La règle est simple, c’est la règle de base du commerce : Demande > Offre… Il n’y aura pas une baisse globale et significative des prix, mais des offres ponctuelles très intéressantes pendant la période de crise.

Ceux qui attendent pour profiter de prix bas devraient revoir leur stratégie et plutôt rechercher les bonnes affaires aujourd’hui, car après les soldes, c’est fini…

Pourquoi la Floride ?

La Floride est le quatrième état des Etats-Unis avec plus de quinze millions d’habitants et il est au premier rang grâce à son indicateur de développement, essentiellement dû à l’industrie du tourisme et des loisirs, mais aussi aux nouvelles technologies, à la recherche, et à l’information. La suprématie technologique de la Floride.

En Floride on trouve de nombreuses entreprises qui œuvrent dans le secteur des technologies, faites de plus de 17 000 activités, avec plus de 270 000 ouvriers hautement spécialiser.

Les Etats-Unis se positionnent comme :
- Le 4e cyber Etat pour l’emploi dans la haute technologie.
- Le 4e Etat le plus important pour la présence d’entreprise high tech.
- Le 3e plus grand exportateur de produits et services high tech.

La Floride a une présence considérable et grandissante dans les secteur de la new-economy au niveau des sciences biologiques, de la technologie informatique, aéronautique et aérospatial, de la sécurité et de la défense des services financiers et principalement de l’immobilier.

LA FLORIDE : UNE PORTE D'ACCES GLOBALE

La Floride est le centre stratégique et économique de l’Amérique.
Sa position géographique unie à la stabilité économique et politique en font le centre du commerce et de la finance de tout l’hémisphère.
La Floride du sud, en particulier, dispose d'une force de travail multiculturel et multi ethniques qui facilite le commerce à travers tous les Etats- Unis.
Miami, en effet, est souvent considéré comme le centre des affaires pour l’Amérique Latine et Centrale.

LA « PREDISPOSITION », C'EST A DIRE LA MENTALITE D’ENTREPREUNEUR DE LA FLORIDE.

La Floride bénéficie d’un des taux les plus haut de formation d’entrepreneurs des Etats- Unis et elle le siège du second centre entrepreneur national. La Floride est considérée comme une des meilleures positions pour les petites entreprises et les sociétés de petite dimension mais avec un haut taux de croissance qui marque le secteur de la new-economy.

L’Etat accueille de nombreux « incubateurs technologique », accélérateurs et centres de recherches universitaires, qui unissent le monde du travail et le monde universitaire pour la commercialisation des nouvelles technologies et de découvertes scientifiques.

La connexion de la Floride avec le reste du monde a des racines profondes en tous sens.

La Floride dispose d’un des système les plus complet de transport multi-modaux, constitué d’aéroports internationaux, de ports navals, un réseau capillaire d’autoroutes et de lignes ferroviaires et le centre spatial Kennedy, qui définit les standard des port spatiaux.

La Floride est équipée pour le succès, on y trouve de nombreux centres qui permettent la transmission rapide de données des Etats- Unis vers l’Europe, vers l’Amérique latine, vers l’Afrique.

LA CROISSANCE ECONOMIQUE DE LA FLORIDE

Contrairement à beaucoup de régions qui font de grands efforts juste pour maintenir leur statue quo, la machine économique de la Floride grandit continuellement.

Pour avoir une idée des dimensions et du potentiel de la Floride il faut considérer que :
- Si la Floride était un pays, elle serait la 15e puissance économique du monde.
- La Floride est la 8e puissance économique de l’hémisphère occidentale.
- En plus du produit interne généré elle représente la plateforme pour le commerce avec les Amériques.
- 2 villes profitent particulièrement de ce développement : ORLANDO et MIAMI

Miami, est une ville en plein boom immobilier avec près d'une cinquantaine de tours en construction dans le centre et quantités d'appartements prêts à être livrés, mais certains quartiers commencent à sentir les effets de la crise qui touche les Etats-Unis.

Dans l'ensemble du comté de Miami-Dade, le rythme des ventes a diminué de quasiment 40% d'une année sur l'autre.
Le marché immobilier est considérablement ralenti en raison des difficultés des emprunteurs à rembourser leurs mensualités et de la crise actuelle.
Les banques sont elles-même en difficulté en raison d'impayés et accordent moins facilement de prêts, mais cela concerne surtout les acheteurs américains pas les Européens.

Le prix actuel du mètre carré sur le marché immobilier américain résulte d'une baisse enregistrée il y seize mois de cela. La flambée des taux variables en hypothécaire, rend la vie dure aux foyers américains sur-endettés, en revanche les Européens peuvent tirer parti d'un Euro fort (malgré la baisse de ces dernier mois). Cela leurs permet de bénéficier d’un pouvoir d’achat bien supérieur aux investisseurs américains, ajouté à la forte baisse des prix des biens immobilier sur Miami il y a vraiment de très bonnes opportunités à saisir.

Il ne sert à rien d’attendre indéfiniment que les prix remontent, et qu'une nouvelle flambée spéculatoire des prix reparte de plus belle.
Les appartements ou maisons achetés à moitie prix, valent toujours le prix qu'elles valaient il y a de cela quelques mois.
Seulement face aux impératifs de remboursements des prêts, les biens sont vendus à un prix bien moindre. Il n est plus question dans ce cas présent de faire des bénéfices, mais belle et bien de ne pas perdre d’argent. Et comme on le dit si bien, le malheur des uns fait le bonheur des autres.
Les acheteurs Européens ont ainsi tout intérêt à investir à Miami. Ils pourront avoir accès à des biens de qualités, voir de très grandes qualités et à des prix très avantageux.

D'autant plus, comme indiquer précédemment, avec le taux actuel de l’Euro. Ils feront alors beaucoup plus de bénéfices quand ils revendront leurs biens d ici quelques années.
Plutôt que d'attendre que les prix repartent à la hausse, que le marche s'affole de nouveau et ainsi faire des bénéfices bien moindre il faut investir maintenant. En attendant de revendre quand sa sera le meilleur moment il faudra louer votre bien immobilier et c’est bien pour ça qu’il faut ensuite investir dans des produits porteurs, de qualités, qui seront toujours recherchés par les locataires comme le Knickerbocker ou le Groove garden.

Un bon appartement, bien situé, trouvera toujours un locataire. Il ne faut pas non plus être trop pessimiste car il se fait encore de nombreuses locations à Miami, c’est essentiellement au niveau des ventes que le marche c’est ralenti ces derniers mois.
De plus, les bons quartiers, les zones porteuses et génératrices d’argent (Miami Beach, Groove Garden, Aventura) se portent bien.

Notre société, First The Real Estate

FIRST The Real Estate est une marque de Totality, groupe qui a réalisé en 2007 un volume d’affaire de plus de 140 millions d’euro.
FIRST The Real Estate œuvre dans le secteur du conseil pour les investissements immobilier à l'étranger dans les marchés internationaux les plus importants et avantageux pour les Européens, avec une importante spécialisation sur le secteur des Etats-Unis et de Panama City.
Fort de ses fondations multi culturelles et grâce à une équipe de professionnels du plus haut niveau, FIRST the Real Estate a gagné une crédibilité internationale au cours de ces dernières années en assurant une assistance personnalisée et un service d'accompagnement exemplaire de tous ses clients.
Notre professionnalisme et notre recherche permanente de perfection dans l'ensemble de nos opérations nous ont permis de gagner la confiance d'un réseau d'investisseurs du monde entier.

Notre équipe francophone est ici pour vous guider et vous conseiller dans vos investissements à l'étranger en assurant une sécurité et une rentabilité maximum et en proposant également un appui juridique, fiscal et administratif.



Mickael Mossé
+1 786 623 44 56
m.mosse@therealfirst.com
www.immobilierenfloride.com





Miami, le nouvel Eldorado des investisseurs français ?

Alors que l’immobilier de prestige rentable à des prix abordables se fait de plus en plus rare en France, les investisseurs français lorgnent désormais de l’autre côté de l’Atlantique pour dénicher les meilleurs placements.
Parmi ceux-ci, la résidence First Deco commercialisée par First The Real Estate promet un coin de paradis Art Déco à 3 « bloks » d’Ocean Drive à Miami !
Depuis quelques années, la Floride a le vent en poupe chez les investisseurs français.
A cela rien d’étonnant d’ailleurs : avec un Euro fort vis-à-vis du dollar et une baisse notable des prix du mètre carré outre-Atlantique, investir sur le sol américain n’a jamais été aussi rentable.
Comme de plus la Floride jouit d’un climat privilégié et d’un essor économique discontinu porté par le tourisme et les nouvelles technologies, de nombreux Français profitent du moment pour concilier placement et plaisir.
Mais encore faut-il trouver le bien idéal !
A cette question, First The Real Estate rétorque avec un produit spécifique : la résidence First Deco !
Située à l’angle de Meridian Avenue et 7th Street, la résidence First Déco se distingue de part son emplacement à 3 blocks seulement d’Ocean Drive et de la plage la plus « select » de Miami Beach.
Ancrée à quelques encablures de Collins Avenue, de l’hôtel Hilton Bentley Beach, du Delano et de toute la « Miami trendy », elle est à proximité immédiate des restaurants, des magasins et des lieux de divertissements.
A cet emplacement exceptionnel First Deco ajoute un argument supplémentaire : cette résidence est en effet une résidence Art Déco faisant partie du « District Art Deco » de Miami Beach.
Comme une petite centaine d’immeubles, elle est classée et est concernée par les règles de protection des immeubles anciens Art Déco.
Sur deux étages, la résidence First Deco décline avec panache tout le charme des plus beaux immeubles Art Déco construits dans les années 30.
Le jardin de la résidence First Deco est lui aussi un exemple typique de «garden art» dans le plus pur style «Beach Deco».
Ce bâtiment, proposé à la vente en exclusivité par First The Real Estate fait l’objet actuellement d’une réhabilitation complète et offrira dès la fin 2010, des finitions de grand standing.
L’offre se composera de 16 unités comprenant un living, une salle de bain et une chambre a coucher.
Une forte rentabilité
Pour mieux assurer la rentabilité de ses biens à la vente, First The Real Estate a créé une chaîne de « Boutique Résidence » (First Deco, First Evelyn, First Sofi, etc…) en charge de gérer au mieux la location de chaque appartement. En investissant dans l’un des appartements de First The Real Estate, le propriétaire dispose ainsi d’une formule particulièrement intéressante : la Boutique Résidence se charge en effet de gérer les locations à la nuit, au week-end, à la semaine ou encore à l’année avec un taux d’occupation record du fait de l’emplacement privilégié des biens.
A propos de First The Real Estate
FIRST The Real Estate est une marque du groupe « TOTALITY GROUP SPA », groupe qui a réalisé en 2009 un volume d’affaire de plus de 180 millions d’euros. Le groupe propose des biens et des services immobiliers en Floride, à Panama et à New-York.
Contact
FIRST THE REAL ESTATE
Mickael Mossé
+1 786 623 44 56
m.mosse@therealfirst.com
www.immobilierenfloride.com
Interview de Mickael Mossé, de First The Real Estate
Interview de Mickael Mossé, de First The Real Estate
Mickael Mossé, de l’agence First The Real Estate, nous explique comment profiter de la crise Américaine, où investir et les pièges à éviter …
INTERVIEW
En quelques années Miami est devenu l’une des villes les plus attractives auprès des investisseurs Européens est plus particulièrement auprès des Français. Expliquez nous quelles sont les raisons de cet engouement ?
Mickael Mossé (Responsable First The Real Estate FRANCE) : De nombreux Français profitent de la crise des subprime et de la baisse du dollar pour acheter un pied-à-terre en Floride, avec une préférence pour Miami.
Tout d’abord soulignons que la Floride est le quatrième état des Etats-Unis avec plus de quinze millions d’habitants et il est au premier rang grâce à son indicateur de développement, essentiellement dû à l’industrie du tourisme et des loisirs, mais aussi aux nouvelles technologies, à la recherche, et à l’information.
À Miami, le français est la troisième langue parlée. Les expatriés y seraient environ 30 000.
Sans parler du nombre croissant de vacanciers hexagonaux.
Ils ont toujours été attirés par Miami il n’y a pas que le climat Miami est devenue une ville culturelle et une vraie plate-forme économique entre l’Amérique du Nord et celle du Sud. »
Ensuite soulignons les réelles opportunités de diversifications de placements pour les investisseurs Européens qu’offre l’immobilier à Miami.
Il faut savoir que Miami dispose d’une large gamme de produits dont les prix débute à des niveaux très largement inférieurs à ceux des niveaux européens.
Sans oublier que les produits proposés sont bien souvent de nettement meilleures qualités qu’en Europe.
La récente crise des subprimes a fait chuter le marché immobilier de Miami de 20 à 40%.
Par exemple un de nos clients Français a ainsi pu s’offrir en décembre, un appartement de 100 m² à South Beach à -35%.
A cela il faut bien évidemment ajouter la fiscalité attractive très avantageuse de l’état de la Floride qui a provoqué l’afflux massif d’investisseurs et spéculateurs étrangers.
De grandes opportunités sont offertes à ceux qui sauront saisir leur chance.
On entend beaucoup parler de « Short sale » et de Forclosures ». Pouvez vous nous expliquer la différence entre une « short sale » et un « forclosure » ?
Mickael Mossé : Une « Short Sale » c’est quand le prêteur (la Banque), accepte de recevoir moins que la somme qui a été prêtée initialement à l’emprunteur.
Le prêteur peut accepter un remboursement moindre que la somme empruntée pour éviter la saisie immobilière, ce qui lui coûterait encore plus cher.
Dans ce cas, au lieu d’acheter le bien au vendeur, vous l’achetez directement à la banque émettrice du prêt à un prix vraiment inférieur.
Prenons un exemple : Un propriétaire va devoir être saisi de son bien Immobilier, il a un prêt immobilier à la banque de $500,000.
Nous faisons une offre d’achat à la Banque de $400,000, la banque accepte cette somme comme remboursement de la somme totale empruntée.
Vous devenez ainsi propriétaire du bien et l’emprunteur n’a plus de dette.
Un Forclosure est une saisie immobilière, la banque devient propriétaire du bien immobilier, ce procédé est coûteux pour la banque et prend beaucoup plus de temps qu’une Short Sale.
Comment se déroule l’acquisition de biens immobiliers issue d’une « short sale ou d’un forclosures » et quels sont les pièges à éviter ?
Mickael Mossé : L’acquisition d’une unité immobilière qui est issue d’une « Short Sale » ou d’un « Forclosure » se déroule en cinq étapes :
1) Recherche des meilleures unités sur le marché.
2) Vérification de la « solvabilité » de la banque (propriétaire ou prêteuse) pour savoir si elle n’a pas trop d’actifs douteux. En effet suite à la crise Boursière, si la banque a trop de ces actifs (crédits) il y a trop de risques et cela pourrait nuire à l’opération.
3) Expertise de l’immeuble et de l’unité choisie (type de construction, système électrique, montant des charges, situation géographique, travaux éventuels à prévoir, prix sur le marché ect..).
4) Négociation auprès de la banque.
5) Offre d’achat.
Toutes ces étapes prennent environ 1 mois.
Toutefois, elles s’avèrent nécessaire pour un investissement comme celui-ci car, aujourd’hui il y a beaucoup d’unités de ce type à Miami et les agences immobilières et/ou les banques veulent s’en débarrasser le plus rapidement possible.
De ce fait, elles vous vendent l’unité pour 400 000 $ alors qu’elle avance en valoir 600 000 $ et vous influence de ne pas tarder quant à l’acquisition de ces affaires. En revanche, le prix n’est pas l’unique critère à prendre en compte et les risques d’avoir des surprises une fois l’acquisition réalisée (charges qui passent de 400 $ initialement prévu à 1 200 $, mauvais état des appartements, difficulté à trouver des locataires ect..) sont bien réel si nous ne faisons pas toutes ces vérifications et expertises en amont.
De plus, n’oublions pas qu’en terme d’acquéreurs, nous nous trouvons en position de « force » vis à vis des banques et des agences immobilières.
Dans quel quartier nous conseillez vous d’investir à Miami actuellement ?
Mickael Mossé : Miami est compose de différents quartier tous plus intéressants les uns que les autres pour investir. Cela va varier en fonction du budget.
Que ce soit le quartier de BAL HARBOR, le « Neuilly » de Miami Beach, caractérisée par ses boutiques de luxes et ses immeubles de très grand standing, sans oublier les trois ”Iles de milliardaires: FISHER ISLAND, INDIAN CREEK et STAR ISLAND. Comme pour Aventura, qui est le quartier le plus recherché par les familles américaines de professionnels et de cadres de hauts niveaux. les écoles privées sont à recommander dans cette région.
Vous pourriez être attirés aussi par Coral Gable qui est l’un des plus beaux quartiers de Miami. Il est composé de quartiers résidentiels de jardins bien dessinés, et de parcs verdoyants avec des terrains de golf et des canaux. Il y également Brickell Avenue qui est composé de condominium luxueux qui font de cet endroit le « nec plus ultra » de Miami spécialement par ceux qui recherchent la vue sur la baie de Miami.
Et le plus connu, South Beach Miami, qui est une région de spéculation des valeurs immobilières, surtout dans le quartier « Art Déco », qui est essentiellement composée d’immeubles de standing avec vue sur l’Océan et de quelques propriétés de rêves situées dans les îles et sur les canaux.
Cette région attire jeunes et moins jeunes, la « jet set » internationale, les investisseurs et les vacanciers du monde entier, les artistes ou les cadres. Le marché immobilier y est déjà à son sommet.
Enfin, on ne pourrait pas conclure ce chapitre sur Miami Beach sans parler du fleuron de sa renommée internationale et le centre de sa vie nocturne, OCEAN DRIVE, avec ses terrasses de café à la française et ses restaurants très prisés des touristes, ainsi que le nouveau quartier piétonnier de LINCOLN ROAD.
Quelque soit le style de vie que vous recherchez pour investir ou vivre, Miami vous offre les plus beaux immeubles et maisons dans des endroits paradisiaques.
Pouvez vous nous décrire votre société « First The Real Estate» ?
Mickael Mossé : FIRST: The Real Estate est une marque du Groupe Totality, qui a réalisé un chiffre d’affaires en 2007 de plus de 140 millions d’euros.
Nous opérons dans le domaine du conseil en matière d’achat immobilier dans les principaux marchés internationaux notamment, aux États Unis et à Panama City. FIRST: The Real Estate est le fruit de l’expérience et du professionnalisme de chefs d’entreprise qui exerce depuis plus de 20 ans, au niveau international, dans le domaine de l’immobilier, du marketing et de la distribution.
Vos services ?
Mickael Mossé : Beaucoup de nos clients nous demandent de les accompagner dans l’achat d’immeubles en divers points de la planète, mais nous préférons nous limiter exclusivement à des endroits qui répondent à des caractéristiques bien précises :
1. Certitude du droit
2. Rapport de conversion de l’euro : le rapport euro/dollar est actuellement dans une période très positive pour l’euro
3. Réglementation du bâtiment et immobilière
4. Allègements fiscaux et incitations à l’investissement : les pays en question prévoient beaucoup
d’incitations et de privilèges fiscaux
5. Période historique particulière du pays choisi
L’objectif de FIRST: The Real Estate est de permettre à quiconque, du petit épargnant au grand investisseur, d’acheter des biens immobiliers dans les endroits les plus rentables au monde, assisté dans toutes les étapes de l’achat par une équipe de professionnel de haut niveau.
Concrètement notre mission consiste à mettre à disposition de l’investisseur notre expertise financière, afin qu’il puisse diversifier et améliorer le rendement de son patrimoine par le plus solide des investissements: l’immobilier
Que diriez-vous pour conclure ?
Mickael Mossé : En pleine crise des subprime, les banques américaines et les promoteurs accueillent ces clients étrangers à bras ouverts. Ils comptent sur eux pour prendre le relais de spéculateurs qui, ces dernières années, ont acheté sur plan, parfois jusqu’à une quarantaine d’appartements…
De grandes opportunités sont offertes à ceux qui sauront saisir leur chance. Ceux qui attendent pour profiter de prix bas devraient revoir leur stratégie et plutôt rechercher les bonnes affaires aujourd’hui, car après les soldes, c’est fini.
Ou pouvons nous vous contactez ?
Vous pouvez nous contacter directement ou via notre site internetwww.immobilierenfloride.com.
Contact Mickael Mossé :
First The Real Estate
+1 786 623 44 56
Web : www.immobilierenfloride.com
Mail : m.mosse@therealfirst.com



INTERVIEW SUR NEW-YORK :


Le marché immobilier à New York par Mickael Mossé de First The Real Estate.
Bonjour Mickael et merci de partager avec nous votre regard sur l’état actuel du marché à New York.
Première question, à votre avis, les prix vont-ils augmenter ou baisser ?
Mickael Mossé : Même si tenter de prédire l’avenir n’est jamais une stratégie payante, certaines tendances et certains facteurs contribuent à orienter le marché vers telle ou telle direction. En observant ces tendances, nous pouvons nous faire une idée de la position du marché.
La perspective ou la réalité d’une récession favorise la dépréciation de l’immobilier et mine la confiance des consommateurs. Même si l’effet général sur le marché est négatif, les divers segments s’en trouvent affectés différemment.
A Manhattan l’immobilier est réservé pour la plus grande part à une catégorie d’acheteurs relativement aisée, pour laquelle l’immobilier n’est, souvent, pas la seule source de richesse et d’épargne.
Bien que ce segment ne soit pas épargné par l’influence négative de la conjoncture générale, elle est moins sensible aux variations des prix.
Il y a peu de chance pour que les acquéreurs de Manhattan, capables de payer (ou pouvant prétendre à un prêt) autour de 1000 à 1500 $ par pied carré, placent toute leur fortune dans l’immobilier et partant, pour qu’ils se décident à changer de mode de vie et à vendre.
Avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devient plus accessible, ce qui contribue à la hausse des prix ou à leur maintien. Il n’est pas certain qu’avec la baisse des taux d’intérêt l’emprunt devienne assez accessible pour augmenter de façon spectaculaire le nombre des acquéreurs. Pour ceux qui cherchent à acheter, c’est une bonne raison de ne pas attendre.
Les facteurs suivants concernent surtout le marché des condos, et sont donc très importants pour les investisseurs en général et pour les investisseurs étrangers en particulier.
Dans le marché résidentiel new-yorkais, seul l’achat de condos est aisément accessibles aux investisseurs étrangers, et est d’un maniement facile pour les investisseurs locaux. Ces copropriétés représentent seulement 25 % de la totalité de l’immobilier résidentiel disponible à New York. Ce faible volume a contribué à la hausse continue des prix des condos en 2006 et 2007, ce qui a considérablement surclassé le marché. Nous pensons que cette tendance va se confirmer l’année prochaine.
De plus, la faiblesse du dollar fait de l’achat d’un bien immobilier à New York un investissement très attractif pour les détenteurs de monnaies plus fortes. La forte demande étrangère va soutenir la croissance du segment des condos, et combiné à la baisse des taux d’intérêt, pourrait contribuer à la hausse des prix.
Les règles et les accords des coopératives sont quant à eux très variables.
A New York certains immeubles bénéficient d’un abattement fiscal, c’est à dire ?
Mickael Mossé : La ville de New York a adopté plusieurs programmes pour inciter les promoteurs à construire des ensembles immobiliers à travers la ville. Jusque récemment la plupart des nouveaux condos participaient à l’une des formes du Programme d’exonération fiscale (Tax Exemption Program). Ce programme ne concerne pas seulement les constructions nouvelles, mais aussi certaines formes de conversions et de modifications d’immeubles existants. D’une façon générale, si l’immeuble a été réhabilité ou converti après un autre usage, il relève de l’abattement fiscal J-51. Si c’est une construction nouvelle, il s’agit d’un abattement 421-A ou 421-G.
Dans le programme d’abattement fiscal 421-A le plus courant, les exonérations s’échelonnent sur 10 ans à compter de la fin des travaux. La taxe foncière augmente de 20 % tous les deux ans, jusqu’à atteindre le taux plein.
Tableau : Following completion of construction :
1re année – abattement de 100 %
2e année – abattement de 100 %
3e année – abattement de 80 %
4e année – abattement de 80 %
5e année – abattement de 60 %
6e année – abattement de 60 %
7e année – abattement de 40 %
8e année – abattement de 40 %
9e année – abattement de 20 %
10e année – abattement de 20 %
A partir de la 11e année – imposition au taux plein.
Une autre variante de ce programme, connue sous le nom de 421-G, accorde un abattement fiscal aux ensembles immobiliers situés en dessous de Murray Street, dans le quartier des affaires de Manhattan. Les propriétés qualifiées de cette zone bénéficient d’un allègement fiscal pendant 14 ans. En général le plus bas niveau d’impôt est maintenu pendant les 8 ou 10 premières années, puis augmente graduellement chaque année, jusqu’à atteindre le taux plein la 14e année.
Certains immeubles sont qualifiés pour de plus longues périodes d’abattement – 15, 20 et jusqu’à 25 ans d’allègement fiscal. Les facteurs d’éligibilité tiennent compte de l’emplacement, du recours à des prêts ou des aides à la construction du gouvernement, et de la disponibilité de logements à des prix abordables dans l’immeuble.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à New York (et plus généralement aux Etats-Unis) ?
Mickael Mossé : Aux Etats-Unis il n’existe aucune restriction à la propriété pour les étrangers. Une part significative de l’immobilier new-yorkais appartient à des ressortissants étrangers ou à des entreprises étrangères. Pour certains types de propriété comme les co-ops (coopératives) ou pour certains types de logement, l’acquéreur doit être en mesure de présenter une déclaration de revenus américaine, ce qui rend difficile voire impossible l’achat d’un bien par ceux qui ne payent pas leurs impôts aux Etats-Unis. Cependant, d’autres types de propriété, tels que les condominiums et les townhouses (maisons de ville), ne connaissent aucune restriction et sont donc très demandés des acheteurs étrangers.
Quelle est la différence entre une coopérative (co-op) et un condominium ?
Mickael Mossé : Les immeubles en co-op sont des sociétés coopératives d’habitation (Cooperative Housing Corporations) qui détiennent un immeuble entier. En achetant en co-op, vous achetez des parts d’une société en proportion de la taille de votre appartement, et devenez partenaire de cette société avec vos voisins. Au lieu de posséder directement un bien, vous détenez un « bail de propriété » (le « proprietary lease »).
Les condominiums sont des copropriétés classiques où chaque copropriétaire possède une part proportionnelle des parties communes.
Mickael Mossé
First The Real Estate
m.mosse@therealfirst.com
www.immobilierenfloride.com




INTERVIEW SUR PANAMA CITY :



Mickael Mossé, de First The Real Estate, nous explique pourquoi investir ou vivre à Panama ?
La ville de Panama est l’une des métropoles les moins chères du monde. Petit Pays du centre de l’Amérique, Panama, avec environ 3 millions d’habitants, représente un carrefour qui réunit diverses cultures, races et histoires. L'économie du Panama en 2006 a connu une croissance de 8,1%.

Le canal de Panama, une des merveilles du génie moderne, favorise le trading et les communications en influençant de manière significative l’économie globale.

Politiquement stable, il a une économie ouverte et un gouvernement qui encourage les investissements et qui offre aux étrangers qui investissement de nombreuses aides incitatrices.

Moderne et cosmopolite la ville de Panama offre un haut niveau de vie à des prix très avantageux. De plus, grâce à de splendides lieux et à des beautés naturelles Panama, représente une des principales destinations touristiques des années à venir. Le secteur du bâtiment a connu une augmentation de 12,2% au cours des premiers 6 mois de l’année 2007 les constructions résidentielles représentent la principale composante de ce secteur.

Au delà de ses couleurs tropicales, de son climat équatorial, de ses plages de sable blanc, ses lagons et son ciel bleu, le Panama se décline comme une plateforme financière, commerciale offshore de premier plan, avec une stabilité reconnue, une concentration bancaire exceptionnelle, un centre d'affaire digne des plus grands centres américain.

L'adresse du Panama n'a pas uniquement la consonance offshore, mais la couleur du vrai business, des affaires en général et d'un carrefour de plusieurs continents qui place ce Pays aux premiers rangs, avec le célèbre "Canal du Panama" des centres commerciaux internationaux.

Quels sont les avantages d'un tels investissement au Panama ?

Le Panama est un des meilleurs endroits dans le monde pour les retraités, combinant aujourd'hui, un climat presque parfait, un coût de la vie bas, et un des plus avantageux programme légiféré pour les retraités.
Quand vous comparez Panama à ses voisins, vous trouverez qu'il a plus d'avantages à y passer une retraite que chez des voisins comme le Mexique et le Costa Rica, avec le coût de vie le plus bas et un taux de criminalité très minime. Au Panama, vous vous sentirez en sécurité.
Le programme de pension du Panama si vous optez de devenir un « retraité » permanent de Panama, avec le Visa de Pension de Touriste, vous êtes éligible à un programme plus attrayant, pour les retraités que n'importe où dans le monde d'aujourd'hui.

Les lois en vigueur dont les pensionnaires et les retraités du Panama profitent est due à la Loi No 6 de juin 1987, qui dit que :

Les Panaméens ou les habitants étrangers dans le territoire national qui ont, cinquante-cinq (55) ans ou plus, si ce sont des femmes ; ou soixante (60) ans ou plus, si ce sont des hommes ; et tout les retraités et pensionnaires , apprécieront les avantages suivants :

* 50% pour les divertissements, n'importe où dans le pays (films, théâtres, concerts, événements sportifs, etc.)
* 30% pour l'autobus, le bateau, et le train
* 25% sur le prix des billets de ligne aérienne
* 50% dans les hôtels de lundi au jeudi, et 30% du vendredi au dimanche
* 25% pour les repas de restaurant
* 15% aux restaurants fast food
* 15% des factures d'hôpital (si aucune assurance s'applique)
* 10% sur les prescriptions par les médecins
* 20% sur les consultations des médecins
* 15% sur les examens dentaires et sur les examens de la vue
* 20% sur les frais de professionnel et des services techniques
* 50% sur les clôtures de coûts pour la maison, les prêts et plus

Les bénéficiaires de cette Loi reçoivent les avantages si :
Avec leur carte d'identité personnelle, leur âge est de cinquante-cinq (55) ans ou plus, pour une femme ; et de soixante (60) ans ou plus pour un homme.

Comme habitant étranger, si vous achetez un bien immobilier, vous ne paierez pas d'impôts fonciers, et cela pendant 20 ans. L'impôt sur le revenu personnel est basé sur une échelle de 4% à un maximum de 30%. Une charge de 5% est appliquée sur la plupart des produits et services. Les impôts de transfert immobilier sont payés par le vendeur environ 2% seulement, et il n'y a pas d'impôt d'héritage ou d'impôt de cadeau.
Panama est à une distance de vol d' une durée de 2 heures ½ de Miami sur les Lignes Aériennes américaines et COPA , la ligne aérienne nationale de Panama , qui part aussi de Los Angeles et Orlando. Les vols de Continental partent de Houston, et les vols de Delta partent d'Atlanta. Le Aeroperlas et Mapiex Aero sont deux transporteurs domestiques qui offrent des vols quotidiens à travers le Panama. Du Canada, vous pourriez trouver quelques vols nolisés, l'hiver.

Création d'une société offshore au panama :

L'Etat du Panama bénéficie d'une image internationale et de concert il est mondialement reconnu comme étant l'Etat Offshore par excellence pour sa situation géographique et son aspect de centre commercial (canal du panama) et financier international. Il reste donc, bien au delà de sa consonance exotique l'Etat le mieux reconnu pour les affaires en général et le plus adapté pour l'implantation de Compagnies. Situé au carrefour des principaux Continents il est d'un accès facile, rapide et bénéficie d'une structure hôtelière excellente.

C'est un Etat Stable et une République démocratique. Avec une monnaie également stable et internationalement reconnue. Il est aussi reconnu pour fournir la flexibilité maximum dans la structure des entités d'affaires et dans les règlements des droits et devoirs des propriétaires et des gestionnaires.

L'anonymat quand aux administrateurs et actionnaires d'une Compagnie incorporée au Panama est parfaitement respecté. En aucun cas le ou les propriétaires de la Société ne sont nommés dans les registres publics.

Le climat législatif favorable encourage les créations et les gestions d'affaires, les investissement et la montée en puissance du secteur immobilier.

Le système juridique de corporation sans égal conduit à des solutions habiles et rapides et économique.

Les larges pouvoirs des corporations permettent la gestion de plusieurs affaires légales par une même société.

Au niveau bancaire le secret est réellement existant ce qui implique également le strict contrôle des origines des fonds.

Le Siège commercial est également indifférent - La Compagnie peut être "pilotée" à partir d'un autre site administratif.

Aucun impôt du Panama aux bénéficiaires des actions détenues par des non-résidents.

Une seule et unique personne peut administrer la Compagnie et être actionnaire unique dans la structure sans être résidant panaméen.

Les règlements de la Compagnie, la valeur des actions, peuvent être librement établis par les administrateurs.

L'impôt de l'Etat est appelé une fois par an et préalablement forfaitairement fixé.

De la même façon, aucun droit de succession sur les actions d'une Compagnie incorporée dans l'Etat du Panama en cas de décès d'une personne non résidente. Ces structures sont très appréciées pour la mise en place d'une succession évitant tous actes classiques et coûteux.

Rapidité efficacité : Une Compagnie peut être incorporée dans quelques jours seulement - Généralement vous obtiendrez la capacité juridique après incorporation de votre Compagnie dans les 48/96 heures avec l'émission du certificat d'incorporation et des articles légalisés.

Les Tribunaux du Panama s'appuient sur une jurisprudence et une législation établie ce qui leur confie une efficacité peu commune au niveau des affaires corporatives.

Les autres avantages qu'on peut trouver au Panama, et cela donne une plus grande justesse quant à la recherche d'un investissement ou d'une demeure, est le fait que le pays compte des endroits vierges et paradisiaques, comme le sont les plages de sable blanc, la flore, la faune, les forêts denses, les montagnes, les îles, les rivières, les lacs et les endroits exclusifs pour retraité.

Mickael Mossé
First The Real Estate
www.immobilierenfloride.com
m.mosse@therealfirst.com